Fondi immobiliari svizzeri: sopravvalutati o sottovalutati?

Con l'ultimo massimo annuale raggiunto dai fondi immobiliari svizzeri quotati, sono emerse discussioni riguardo la loro valutazione e i prezzi di scambio in borsa. Attualmente, la maggior parte dei fondi presenta un premio, mentre solo alcuni sono scambiati con uno sconto rispetto al valore patrimoniale netto (NAV). Tuttavia, la forbice tra i vari fondi è molto ampia.

Componenti del premio

Il premio o lo sconto è influenzato da fattori interni ed esterni.

Fattori interni:

1. Imposte di liquidazione differite: Durante la vita di un fondo immobiliare, gli aumenti di valore si accumulano nel tempo, il che può comportare imposte significative in caso di liquidazione. Soprattutto nei fondi che hanno acquistato immobili decenni fa, le imposte differite possono superare il 15%. Attualmente, si aggirano in media intorno all'8% del NAV.
2. Premio di diversificazione: Una distribuzione ampia tra diverse regioni, località e tipologie d'uso riduce il rischio di insolvenza degli affitti e altri rischi specifici dell'immobile. Per questo motivo, gli investitori sono disposti a pagare un premio per la diversificazione.
3. Liquidità e certezza del diritto: La negoziabilità giornaliera in borsa e la certezza del diritto (inclusi gli obblighi di pubblicazione e la tutela degli investitori, poiché gli strumenti di investimento sono regolamentati) rappresentano ulteriori vantaggi decisivi.
4. Valore atteso: Sebbene le caratteristiche individuali del portafoglio, come l'immobile, l'ubicazione e la qualità degli inquilini, si riflettano già nella valutazione, le aspettative degli investitori riguardo al valore e all'andamento del reddito vengono comunque incorporate nei prezzi.

Fattori esterni:

1. Tassi di interesse: Il contesto dei tassi di interesse influisce notevolmente sui prezzi degli immobili. Gli investitori anticipano i movimenti corrispondenti dei fondamentali degli investimenti immobiliari, come i costi di finanziamento o il livello del fattore di sconto nelle valutazioni.
2. Alternative di investimento: Se, ad esempio, i rendimenti obbligazionari aumentano o il tasso di interesse privo di rischio sale, ciò può ridurre l'attrattiva dei fondi immobiliari, e viceversa.
3. Mercato degli affitti: Anche il mercato azionario tende a valutare le prospettive di cambiamento del mercato degli affitti (livelli di sfitto, prospettive di crescita degli affitti, ecc.) molto più rapidamente rispetto ai valutatori immobiliari.

Le valutazioni attuali mostrano ampie discrepanze

Un'analisi delle valutazioni attuali dei fondi immobiliari quotati rivela quanto segue: Il premio medio attuale è del 22,5%, un valore molto vicino alla media storica ponderata per l'indice del 21,5%. Anche nel confronto a lungo termine con il rendimento del titolo di Stato svizzero a 10 anni, i fondi immobiliari appaiono adeguatamente valutati.

Si osserva, tuttavia, che i fondi immobiliari focalizzati sugli immobili residenziali sono valutati significativamente di più, con un premio del 26,3%, rispetto ai fondi focalizzati sugli immobili commerciali, per i quali il premio è solo del 4,2%.

Inoltre, il premio sul valore intrinseco delle azioni immobiliari è attualmente addirittura negativo (-1,2%) e quindi ben al di sotto della media di lungo periodo del 10,4%.

Fondi immobiliari quotati ragionevolmente valutati secondo gli standard storici; azioni immobiliari al di sotto del NAV

Non solo i premi, ma anche le valutazioni del NAV dei rispettivi fondi, e quindi le valutazioni sottostanti degli immobili, offrono margini di interpretazione. Per la valutazione degli immobili, sono determinanti il mercato delle transazioni, i prezzi offerti e le esigenze di rendimento degli operatori di mercato. Questi risultati vengono poi riportati nelle valutazioni, anche se spesso con un certo ritardo.

Quali rendimenti di distribuzione si possono prevedere?

Un altro indicatore di valutazione è il rendimento da distribuzione. Esso indica il livello delle distribuzioni attese dai fondi immobiliari svizzeri in relazione agli attuali prezzi di mercato. Rapportato al contesto dei tassi d'interesse prevalenti, offre una buona indicazione del livello di valutazione.

Il rendimento medio della distribuzione, basato sui prezzi attuali, è del 2,68%, che corrisponde a uno spread di rendimento (rendimento della distribuzione meno rendimento di un titolo di Stato svizzero a 10 anni) del 2,23%. In un confronto a lungo termine, questo spread è leggermente inferiore alla media storica (2,90%). Se ipotizziamo che gli investimenti immobiliari offrano una protezione contro l'inflazione, tenendo conto anche delle aspettative di inflazione a medio termine della Banca Nazionale Svizzera (BNS), il differenziale di rendimento reale è significativamente più alto, pari al 3,16%. Tuttavia, è ancora leggermente inferiore alla media storica (3,87%). In termini relativi, tuttavia, il differenziale di rendimento reale è più vicino alla media storica.

Rendimento di distribuzione meno il rendimento reale o nominale dell'obbligazione decennale della Confederazione Svizzera

Conclusione

In sintesi, i premi dei fondi quotati sono aumentati nelle ultime settimane, ma la valutazione attuale è adeguata rispetto ai confronti storici. I fondi focalizzati sugli immobili commerciali e le azioni immobiliari sono valutati al di sotto della media. Anche il premio di rischio, misurato dal differenziale di rendimento, dimostra la continua attrattiva degli investimenti immobiliari indiretti svizzeri.