Der Chart zeigt, dass die Rendite zehnjähriger Eidgenossen negativ mit dem Agio / Disagio der Immobilienfonds korreliert ist. Das heisst: Steigen die Zinsen, dann sinken die Agios. Wie auch zu erkennen ist, sind gewisse Ausschläge wie 1993, 2001, 2008, 2015 und 2018 nicht mit den Zinsen allein erklärbar. Der andere Faktor, welcher in diesen Jahren gewirkt hat, war die Performance des Schweizer Aktienmarktes.
Agios auf tiefem Niveau
Wie wir letztes Jahr angesichts der historisch hohen Bewertung prognostiziert haben, sind die Agios weiter zurückgekommen. Die Agios befinden sich jetzt wieder auf Niveaus, die nur noch knapp über den Werten der Finanzkrise im Jahr 2008 liegen. Angesichts der im langfristigen Vergleich immer noch tiefen Zinsen und der im internationalen Vergleich nach wie vor guten Wirtschaftslage in der Schweiz, dürften sich die Agios stabilisieren statt weiter nachzugeben.
Fazit
Höhere Zinsen werden die kontinuierliche Höherbewertung von Immobilien zwar bremsen, solange aber die langfristigen Zinsen unter den Diskontierungssätzen der Schätzer bleiben, wird es zu keinen nennenswerten Bewertungskorrekturen bei Immobilien im Direktbesitz kommen. Bei den kotierten Fonds haben die Agios unter den steigenden Zinsen bereits stark gelitten und nun ein Niveau erreicht, dass wir als attraktiv einschätzen.
Immobilien – egal ob im Gewerbe- oder Wohnbereich – bieten nach wie vor einen guten Schutz gegen Inflation, weil die Mietzinsen im Gewerbebereich in der Regel an die Inflation gekoppelt sind. Bei Wohnimmobilien wird die absehbare Erhöhung des Referenz-Zinssatzes diesen Sommer zu Mietzinserhöhungen führen.
Exkurs: Vergleich zu den 1970er-Jahren
Wie haben sich Immobilienanlagen in den turbulenten 1970er-Jahren entwickelt und welcher Schluss lässt sich daraus für die heutige Marktlage ziehen? Dieser Fragestellung sind wir bereits letztes Jahr nachgegangen; diesmal zeigen wir zusätzlich, wie ähnlich der aktuelle Inflationsverlauf im Vergleich zu damals ist.
1971: Zeitenwende in der Geldpolitik
Auslöser dieser geldpolitischen Zeitenwende war US-Präsident Richard Nixon, der den Dollar vom Gold loslöste. Seitdem ist die Weltleitwährung nur mehr eine Papierwährung, die sich beliebig vermehren lässt. Nixon brauchte mehr Liquidität. Die USA mussten den Vietnamkrieg und das umfassende Sozialprogramm «Great Society» finanzieren.
1973: ein weiteres folgenschweres Ereignis
die arabischen Staaten erliessen ein Ölembargo gegen den gesamten Westen. Dies führte zu stark steigenden Rohstoff- und Goldpreisen und zu einem Inflationsschock. Die Inflation wurde zum Selbstläufer. Sie konnte erst mit drastischen Zinserhöhungen Anfang der 1980er Jahre durch den damaligen Präsidenten der US-Notenbank, Paul Volcker, gestoppt werden.
Parallelen zu heute
Wie bereits letztes Jahr aufgezeigt, ähnelt die heutige Situation der Situation in den 1970er Jahren. Die Grafik zeigt die US-Inflation der 1970er Jahre im Vergleich zu heute, der bisherige Verlauf weist eine erstaunliche Ähnlichkeit auf. Ob die Inflation diesmal auch eine zweite Welle machen wird, bleibt abzuwarten. Wir schätzen, dass die Demografie und die Deglobalisierung mittelfristig zu einem etwas höheren Preisdruck führen werden.
US-Inflation in den 1970er Jahren und heute