Direkte Immobilien­fonds: Ersatzneubau­projekt in Uster

Jeder Investition geht eine strategische Planung voraus, die auf Daten und konkreten Erfahrungen mit den Liegenschaften basiert. Auf dieser Basis werden Investitionen beschlossen, um den Ertrag, die Nachhaltigkeit und letztlich den Wert einer be­stehenden Liegenschaft zu steigern. Die zentrale Quelle der Wertgenerierung ist die Realisierung der grösstmöglichen Ausnutzungsziffer. Aber auch eine Veränderung des Nutzungsmixes, der Grundrisse oder die Anpassung an Marktmieten eröffnen oftmals signifikantes Wertschöpfungspotenziale.

Immobilienprojekt «AMBRA»

Das Immobilienteam im Asset Management der Zürcher Kantonalbank realisiert derzeit für den Swisscanto Immobilienfonds Responsible IFCA im Herzen vom Gschwader-Quartier in Uster die neue Wohnsiedlung «AMBRA». Die ehemalige Überbauung wurde 1962 erstellt und letztmals in den 1990er Jahren saniert. Auf­grund von baulichen, haustechnischen und energetischen Mängeln befand sich die Liegenschaft am Ende ihrer Lebensdauer. Hinzu kam, dass die 69 Wohnungen auch nicht mehr die heutigen Anforderungen an Brandschutz und Barrierefreiheit (z.B. keine Aufzüge) erfüllten. Eine umfassende Sanierung in den nächsten Jahren wäre notwendig gewesen.

Ersatzneubau als sinnvollste Lösung

Eine Machbarkeitsstudie eruierte beträchtliches Ausnutzungspotenzial auf dem rund 7'900 m² grossen Areal. Demnach kann die Anzahl Wohnungen mittels verdichteter Bauweise um rund ein Drittel von damals 68 auf künftig 94 erhöht werden. Gleich­zeitig steigt die Mietfläche pro Einheit sogar leicht an. Die Wirtschaftlichkeit für ein Neubauprojekt ist zudem aufgrund der guten Wohnlage in Uster attraktiv. So wurde im Jahr 2021 entschieden, die Planungsarbeiten für einen Ersatzbau in Angriff zu nehmen. Diese resultierten bereits im Sommer 2022 in einer Baueingabe. Das Bewilligungsverfahren konnte ohne Einsprachen im Frühjahr 2023 abgeschlossen werden. Parallel zum Bewilligungsverfahren wurden die bestehenden Mietverträge aufgelöst, sodass Anfang 2024 mit den Abbrucharbeiten begonnen werden konnte. Mit der Fertigstellung ist im Frühling 2026 zu rechnen.

Realisierung ohne Verzögerungen

Ein Zeitraum von nur fünf Jahren von der Machbarkeitsstudie bis zur Fertigstellung ist für ein städtisches Ersatzneubauprojekt dieser Grössenordnung ungewöhnlich. Die Erfolgsfaktoren für den reibungslosen Projektfortschritt sind vielfältig. Zentral sind zum einen die sorgfältige Auswahl der Expertinnen und Experten sowie der Fach­leute und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Zum anderen sollten die betrof­fenen externen «Stakeholder» bereits früh in die Planungsphase involviert werden. So wurde beim «AMBRA»-Projekt in Uster vorzeitig das Gespräch mit den lokalen Behörden und den direkten Anrainern gesucht, um den Bewilligungsprozess möglichst reibungslos zu gestalten. Ebenfalls wurde die bestehenden Mieterschaft frühzeitig informiert. Den Mieterinnen und Mietern wurden vergleichbare Alter­nativwohnungen angeboten sowie ein Vorzugsrecht für die neuen Wohnungen eingeräumt.

Mehr Wohnraum, mehr Ökologie

Der Ersatzneubau «Ambra» ist ein anschauliches Beispiel dafür, wie in kurzer Zeit ein wegweisendes Wohnprojekt mit anspruchsvoller Architektur, guter Wohnqualität und hoher Nachhaltigkeit realisiert werden kann. Die Ausrichtung der neuen Gebäude passt sich dem Geländeverlauf an und schafft neue ökologisch wertvolle Freiräume. Die attraktiven 1.5- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen werden vorwiegend in marktüblichem Mietpreissegment positioniert und sollen sowohl Singles und Paare als auch Familien ansprechen. Die neue Wohnsiedlung wird nach dem Standard «Nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS) auf Stufe «Gold» zertifiziert. Die Liegenschaft verfügt über Photovoltaikanlagen, Elektroladestationen, Luftwärmepumpen und wird möglichst CO₂-neutral betrieben.

Mehr Informationen zur neuen Überbauung finden Sie hier www.ambra-uster.ch.