Zinswende: Fluch oder Segen für klimafreundliche Immobilien?

Jahrelang gab es aufgrund der Negativzinsen kaum Alternativen zu Immobilien. Die Zinswende rückt nun auch Anleihen wieder in den Fokus. Dies geschieht zu einem Zeitpunkt, zu dem die Immobilienquoten bei vielen Schweizer institutionellen Anlegerinnen und Anlegern, namentlich Pensions­kassen, auf einem Höhepunkt liegen. Das zeigt die aktuelle Schweizer Pensionskassen­studie von Swisscanto: Die durchschnittliche Immobilienquote kletterte von 18,9 im Jahr 2013 auf 24,1 Prozent im Jahr 2022.

Zeitgleich erhöht die Zinswende die Finanzierungs­kosten für Immobilien­anlegerinnen und -anleger. Die Folgen: Kotierte Immobilienfonds und Immobilien­aktien verzeichneten 2022 signifikante Preisabschläge. Die Zuflüsse aus Kapital­erhöhungen verlangsamen sich seit vergangenem Sommer markant. Die neue Situation ist auch auf dem direkten Transaktions­markt für Rendite­liegenschaften spürbar. Das Angebot an attraktiven Ankaufs­möglichkeiten nimmt zu und die Ankaufs­renditen sind tendenziell angestiegen.

Zinswende macht nachhaltige Rendite­liegenschaften sichtbar

Basierend auf dieser veränderten Ausgangslage stellt sich die Frage, ob nun auch das langfristige Klimaziel des Bundes bedroht ist. Demnach müssen die Treibhausgas­emissionen hierzulande bis 2050 Netto-Null betragen. Der Treibhausgas-Anteil Schweizer Immobilien beträgt gut 25 Prozent. Er liegt damit hinter dem grössten Emittenten, dem Verkehr, mit fast 31 Prozent. Fest steht: Energetische Sanierung sind kostspielig. Sitzt das Geld nicht mehr so locker, könnte auch das Klimaziel des Bundes bedroht sein.

Doch höhere Zinsen müssen dem Klimaziel nicht abträglich sein. Vielmehr hebt das aktuell höhere Zinsniveau ein zuvor verborgenes Element hervor. Bis vergangenem Sommer divergierten die Preise zwischen nachhaltigen und nicht nachhaltigen Immobilien aufgrund des ausgeprägten Verkäufermarkts kaum. Nun spiegeln sich die unterschiedlichen Zahlungs­bereitschaften in den Transaktions­preisen. Die Käuferschaft kann wieder opportunistischer auf Objekte bieten und ihre Nachhaltigkeits­präferenzen umsetzen. Die bessere Wertstabilität nachhaltiger Gebäude wird zunehmend sichtbar. Die knapperen Mittel führen somit dazu, dass Energieträger­wechsel und energetische Sanierung die Immobilienwerte nachhaltig stützen. Hinzu kommt: Mit nachhaltiger Energie betriebene Gebäude reduzieren Betriebskosten für Eigentümer- und Mieterschaft. Das erleichtert die Vermietbarkeit. Die ökologische Fitnesskur für Immobilien­portfolios bleibt daher ein zentraler nachhaltiger Erfolgsfaktor.

Der Einfluss Schweizer Pensions­kassen

Schweizer Pensionskassen zählen hierzulande zu den grössten Immobilien­besitzerinnen. Sie schultern damit eine ökologische Verantwortung hinsichtlich der Treibhausgas­emissionen. Derer sind sich Pensions­kassen zunehmend bewusst. Rund 37 Prozent der in der Schweizer Pensionskassen­studie von Swisscanto befragten Vorsorgeinstitute haben Kriterien für Umwelt, Soziales und Unternehmens­führung (ESG) in ihren Anlagereglementen verankert. Zum Vergleich: 2015 waren es bloss acht Prozent. Aufgrund der besseren Werthaltigkeit nachhaltiger Gebäude und gesetzlichen Vorgaben dürfte die ökologische Transformation des Gebäudeparks anhalten. Vor diesem Hintergrund fordern Investorinnen und Investoren von Asset Managern eine klare Nachhaltigkeits-Strategie.

Systematisches Messen als Grundlage

Verlässliche Daten zum aktuellen Energieverbrauch und Treibhausgas­emissionen der Liegenschaften sind der Schlüssel für eine effektive CO₂-Reduktions­strategie. Das Asset Management der Zürcher Kantonalbank hat in den vergangenen Jahren ein Energie- und CO₂-Monitoring für die Liegenschaften und Portfolios aufgebaut. Die Flächen-, Energie- und Verbrauchsdaten werden systematisch manuell oder automatisiert gemessen, in einem Energie­management­system erfasst und pro Immobilien­portfolio aggregiert ausgewiesen. Eine unabhängige Drittpartei validiert die Datenqualität. Bei der Festlegung der Reduktionsziels bekannte sich das Asset Management der Zürcher Kantonalbank im Frühjahr 2020 zur Umsetzung des Pariser Klima­abkommens in all seinen aktiv gemanagten Anlage­produkten. Für die direkten Immobilien­anlagen wird in Anlehnung des Schweizer Klimastrategie ein Netto-Null-Ziel in bis 2050 angestrebt.

Absenkpfad der Swisscanto Anlage­stiftung Immobilien Responsible Schweiz

Absenkpfad als Steuerungstool

Das zentrale Steuerungs- und Reportingtool zur Umsetzung des Netto-Null-Zieles bilden CO₂-Absenk­pfade für die einzelnen Immobilien­anlage­produkte. Die Absenkpfade basieren in einem ersten Schritt auf einer ökonomischen und ökologischen Beurteilung aller Bestands­objekte. Jede Immobilie hat einen eigenen Lebenszyklus und Eigenheiten, die in die Analyse einfliessen. Beantwortet werden unter anderem Fragen nach optimalen Energie­trägern, dem Solarstrom­potenzial oder dem Sanierungs­zyklus. Die Antworten auf diese Fragen konkretisieren sich in objekt­spezifische Instandsetzungs­massnahmen. In einem zweiten Schritt werden die einzelnen Massnahmen auf Portfolioebene aggregiert und zeitlich optimiert. Das Ziel der Optimierung ist eine portfolioweite Glättung der jährlich erforderlichen finanziellen und personellen Ressourcen. Zugleich können dadurch mögliche zukünftige technologische Fortschritte in der Planung berücksichtigt werden.

Konkret werden Energieträger­wechsel und Sanierungen bei älteren Liegenschaften mit hohen Treibhaus­emissionen an attraktiven Lagen grundsätzlich vorgezogen, da sich solche Investitionen aus ökologischer und ökonomischer Sicht rascher lohnen. Nach hinten priorisiert werden indes Liegenschaften, wenn etwa für den Standort kein Anschluss ans Fernwärmenetz besteht, doch zukünftig einer geplant ist.

In den drei von der Zürcher Kantonalbank betreuten Swisscanto Immobilien­produkten konnten die jährlichen Treibhausgasemissionen zwischen 2016 und 2021 bereits um rund 3'200 Tonnen bzw. elf Prozent gesenkt werden. Die durchschnittliche Emissions­intensität reduzierte sich über den Zeitraum sogar um über 14 Prozent von 13 auf 11,1 kg CO₂ pro m2.

Ökonomische und ökologische Ziele vereinen

Der Trend in der Asset-Management-Branche geht klar in Richtung CO₂-Absenkpfade. Der entscheidende Punkt dabei ist, eine zeitgerechte Einhaltung des Pariser Klima­abkommens zu gewährleisten und gleichzeitig den Rendite­erwartungen der Anlegerinnen und Anleger gerecht zu werden.