Wegzug aus dem Einfamilienhaus fällt schwer

Was den Wegzug aus dem Einfamilienhaus erschwert. Die hohen Preise von Stockwerkeigentum dürften manchen EFH-Besitzer vom Umzug in eine Wohnung abhalten. Stockwerkeigentum bietet jedoch zwei Qualitätsvorteile: die Wohnungen sind tendenziell jünger und liegen zentraler.
 

Nehmen Sie auch wahr, dass die eigene Wohnsituation eines der meistdiskutierten Themen über alle Generationen ist, oder ist das lediglich eine Art "Deformation professionelle" meinerseits? Bei den jüngeren Familien ist genügend Platz das grosse Thema. Ob Miete oder Eigentum, viele Familienwohnungen platzen aus allen Nähten. Auch ältere Generationen setzen sich mit ihrer Wohnsituation auseinander. In einem kürzlichen Webcast zu Immobilien in der dritten Lebensphase ergab eine Umfrage, dass rund die Hälfte der Teilnehmer eine kleinere Wohnung anstrebt. Auf den ersten Blick passt das zusammen. Die Generationen müssten sich lediglich einig werden.

Die Aussage eines auf den Immobilientausch spezialisierten Maklers liess mich allerdings aufhorchen. Unrealistisch hohe Preiserwartungen der älteren Einfamilienhausbesitzer stünden einem Tausch häufig im Wege. Wer von einem grossen Haus mit Garten und grosszügigen Nebenflächen in eine Wohnung wechselt, erwartet oftmals eine höhere finanzielle Entschädigung als tatsächlich angebracht sein dürfte. Stockwerkeigentum ist nämlich nicht per se die günstigere Wohnform. Im Gegenteil: Auf den Quadratmeter gerechnet ist Stockwerkeigentum im Kanton Zürich im Durchschnitt sogar rund 2000 Franken teurer als Wohnraum im Einfamilienhaus. Diese Differenz ist über die letzten Jahre indes noch gestiegen.

Stockwerkeigentum ist die teurere Wohnform

Mittlerer Preis pro m2 Wohnfläche, Transaktionen Kanton ZH
 

Psychologische Studien und Umfragen zeigen, dass viele Immobilienbesitzer überhöhte Preisvorstellungen haben. Gerade weil mit dem eigenen Zuhause unzählige Erinnerungen verbunden sind und das Eigenheim über viele Jahre gehegt und gepflegt wurde, ist das bei langjährigen Hausbesitzern durchaus verständlich. Den Qualitätsvorsprung von Stockwerkeigentum können sie dabei leicht übersehen. Dieser ergibt sich schon nur aufgrund des Alters. Da sich die Neubautätigkeit vornehmlich auf Eigentumswohnungen fokussiert, sind diese im Schnitt deutlich jünger als Einfamilienhäuser. Bei Letzteren kommen vor allem Altliegenschaften in den Verkauf, die mit einem mittleren Alter von 39 Jahren kurz vor einer Gesamtsanierung stehen. Wohnungen bieten zudem auch einen Lagevorteil. Während Einfamilienhäuser vor allem auf dem Land verbreitet sind, liegen Eigentumswohnungen des Öfteren an zentralen und auch begehrten Lagen der Stadt Zürich sowie den Zürcher Seegemeinden. Mit dem Wegzug von einem Einfamilienhaus in Stockwerkeigentum zieht man also nicht «nur» in eine Wohnung. Man muss sich auch der qualitativen Verbesserungen bewusst sein, nicht zuletzt im Hinblick auf den Wiederverkauf. Realistische Preisvorstellungen sind bei der Optimierung der Wohnsituation entscheidend.

Qualitätsvorteil von STW: jünger und zentraler

Anteil Transakt. in Zürich u. Seegem. (l), Alter bei Transaktion (r)
 

Robuster Zürcher Eigenheimmarkt    

Nachdem der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) Anfang Jahr einen kurzen Rücksetzer verzeichnete, hat sich das Preiswachstum im zweiten Quartal (+2,9%) deutlich erholt. Mit einem Wachstum von 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr kehrt der ZWEX wieder in sein altes Fahrwasser zurück. Viele Interessenten sehen sich durch den sinkenden Leitzins in ihrem Entscheid zum Immobilienkauf bestätigt. Obwohl die Finanzierungskosten noch höher sind als während der Negativzinsphase, haben sich die Hypothekarzinsen im Vergleich zum Vorjahr deutlich reduziert. Auf der anderen Seite machen die steigenden Angebotsmieten in vielen Regionen den Erwerb eines Eigenheims wieder attraktiver.
 

Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)

Preiswachstum ggü. dem Vorjahr
 

Steigende Liquidität am Zürcher Immobilienmarkt

Wer durch die hiesigen Immobilienportale stöberte, konnte seit Ende der Negativzinsen wieder deutlich mehr zum Verkauf stehende Eigenheime entdecken. Käufer liessen sich mehr Zeit, so dass manches Verkaufsobjekt länger auf den Portalen hängen blieb. Nach Monaten der Zurückhaltung gibt es in der jetzigen Marktsituation wieder mehr Käufer. Die Transaktionen zeigen es. Interessenten griffen im ersten Quartal gerade beim Stockwerkeigentum vermehrt zu. Auch das ist ein Zeichen, dass am Eigenheimmarkt nach einer gewissen Nervosität aufgrund des abrupten Endes der Negativzinsen die Zuversicht zurückgekehrt ist.
 

Freihandtransaktionen

Laufende Jahressumme, Kanton Zürich
 

Wachstum der Angebotsmieten nimmt ab

In der ersten Jahreshälfte hat sich das Wachstum der Angebotsmieten merklich reduziert. Zwei Gründe erklären die geringere Dynamik. Die Nebenkosten haben sich auf hohem Niveau eingependelt, nachdem sie aufgrund der Lieferengpässe und dem Ukraine-Krieg kräftig gestiegen waren. Zudem hatten sich die beiden Anstiege des Referenzzinssatzes in den Angebotsmieten niedergeschlagen. Beide Sondereffekte fallen nun weg. Das schwächere Wachstum der Angebotsmieten darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich die Mieten aufgrund der zunehmenden Knappheit nach wie vor in einem kräftigen Aufwärtstrend befinden.
 

homegate.ch Angebotsmietindex

Mietwachstum ggü. Vorjahr
 

Referenzzins bleibt stabil

Nach den zwei überraschenden Leitzinssenkungen der SNB dürfen die Mieter aufatmen. Der von uns noch im letzten Quartal prognostizierte Anstieg des Referenzzinssatzes im Jahr 2025 dürfte doch nicht eintreten. Wer eine neue Wohnung sucht, wird hingegen weiterhin von steigenden Mieten betroffen sein. Die Wohnraumnachfrage bleibt aufgrund des Bevölkerungswachstums hoch, vom Neubau kommen wenig Impulse und die Leerstände dürften sich weiter reduzieren. Diese Kombination wird zu weiterhin steigenden Angebotsmieten führen. Dies stützt indirekt die Eigenheimpreise, nicht zuletzt, nachdem sich die Finanzierungsbedingungen wieder verbessert haben. Wir rechnen mit einem moderaten Anstieg der Eigenheimpreise.
 

ZKB Immobilienprognosen

Juni 2024