Mieten sauber abrechnen

In den vergangenen eineinhalb Jahren haben wir durch die Corona-Pandemie vieles gelernt: Einfache Dinge wie das Abstandhalten oder Hygienemassnahmen. Und komplexere Dinge wie ein Lockdown und seine Folgen für Wirtschaft und Gesellschaft. Während wir das eine mittlerweile verstehen, tauchen beim anderen immer neue Fragen auf. Zum Beispiel diese: Was hat die Pandemie eigentlich für Folgen auf Mietverhältnisse und auf die Steuern?

So einige, weiss Rachid Ghazi, Steuerexperte bei der Zürcher Kantonalbank: «Bei Liegenschaften und Mietverhältnissen gab es schon früher diverse steuerliche Fallstricke. Etwa beim Eigenmietwert, dieser schweizerischen Eigenheit, und der damit verbundenen Besteuerung eines Einkommens, das es real eigentlich gar nicht gibt.» Die Pandemie habe nun neue Situationen geschaffen, so Ghazi: «Diese haben Auswirkungen auf die Steuerrechnung, etwa bei einem Mietzinserlass zum Erhalt eines Mietverhältnisses oder einer Vorzugsmiete in wirtschaftlich schwierigen Situationen.» Dabei gilt es, die Details im Auge zu behalten, denn je nach Verhältnis zur Mietpartei sind die Folgen für Vermieterinnen und Vermieter oder für Mieterinnen und Mieter andere. Bei Privatpersonen unterscheiden sie sich etwa je nach Verwandtschaftsgrad, bei Geschäften, ob die Vermieterschaft auch an der Gesellschaft mitbeteiligt ist.

Doch wie sieht das konkret aus? Um die verschiedenen Situationen möglichst praxisnah schildern zu können, hat Experte Ghazi das Ehepaar Meier und dazu Urs, Kevin, Anna und Petra «geschaffen»: Diese Personen sind zwar alle fiktiv, ihre Beispiele beziehen sich aber auf die aktuell gültige Steuerpraxis im Kanton Zürich.

Das Ehepaar Meier wohnt in der Stadt Zürich und hält im Kanton Zürich in ihrem Privatvermögen mehrere Wohnungen und Büroräumlichkeiten, die sie vermietet. Zuletzt haben verschiedene Mieter bei ihnen angefragt und ihre Probleme und Bitten vorgetragen. Welche steuerlichen Fragen sich hier stellen und welche Antworten es für das Ehepaar Meier gibt: Das lesen Sie in den folgenden Fallbeispielen.

Vorsicht: Es kommt auf Kleinigkeiten an

Die vorgehend genannten Fallbeispiele schildern jeweils die allgemeine steuerliche Praxis. Doch wir alle wissen: Das Steuersystem ist voll von Spezialfällen, Ausnahmen und Einschränkungen. Und so können auch die Steuerfolgen je nach konkreter Situation andere sein. Etwa wenn Mietzinse des Vorjahres erlassen werden sollen. Wenn die Verwandtschaftsverhältnisse anders sind. Oder wenn Arbeiten geleistet werden im Gegenzug zu einer vergünstigten Miete. Für Steuerexperte Rachid Ghazi ist klar: «Bevor erhebliche Mieterlasse oder Vorzugsmieten gewährt werden, lohnt es sich in aller Regel, für den konkreten Fall eine beratende Fachperson beizuziehen. So können unerwartete Steuerfolgen vermieden und optimierte Lösungen gefunden werden.» Und wir haben alle wieder etwas gelernt über die Corona-Pandemie und ihre vielfältigen Auswirkungen.

Fünf wertvolle Tipps für Immobilienbesitzerinnen und Mieter

Wie deklariere ich eine abweichende Miete in der Steuererklärung – und muss ich sie begründen?

Reduzierte Mieteinnahmen können ganz einfach durch die effektiv verrechneten Beträge ausge­wiesen werden, eine Begründung ist nicht nötig. Allenfalls stellen die Steuerbehörden eine Nachfrage, bei der der Grund genannt werden kann – etwa der Erhalt eines langjährigen Mietverhältnisses. Wer die Angaben korrekt gemacht hat, kann nichts falsch machen.

Können Mietzinserlasse auch nach Einreichung der Steuererklärung noch geltend gemacht werden?

Idealerweise wird im laufenden Steuerjahr entschieden, spätestens vor Einreichung der Steuererklärung, ob ein Mietzinserlass gewährt wird. So sind die Verhältnisse für Mieter- und Vermieterschaft und die Beträge für die jeweiligen Steuererklärungen klar. Ist die Veranlagung definitiv, können nachträgliche Mietzinserlasse nicht oder nur erschwert berücksichtigt werden.

Welche Rolle spielt der Eigenmietwert?

Mit dem Eigenmietwert soll ein Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern geschaffen werden: Immobilienbesitzende haben – auch durch mögli­che Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen – eine finanzielle Entlastung, müssen aber im Gegenzug einen angenommenen Mietwert für ihre eigene Liegenschaft als Einkommen versteuern. Im Falle einer Ferienwohnung ist der Eigenmietwert im Liegenschaftskanton der Immobilie zu versteuern.

Wie frei bin ich als Liegenschaftsbesitzer bei der Festlegung eines Mietzinses – und welche Rolle spielt der Marktmietzins?

Bei gewissen Steuerfragen zu Mietverhältnissen ist die Differenz zum so genannten «Marktmietzins» relevant. Dieser ergibt sich durch Angebot und Nachfrage und die Lage einer Immobilie. Grundsätzlich sind Liegenschaftsbesitzer gegenüber ihnen nicht nahestehenden Personen frei bei der Festlegung eines Mietpreises und können auch besondere Umstände in die Kalkulation einbeziehen.

Mietzinsreduktion und planbare Unterhaltskosten – gibt es da Optimierungsmöglichkeiten?

Der pauschalierte Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten bei Wohnliegenschaften wird auf Basis des tatsächlich erzielten Mietzinses bestimmt. Wird nun in einem Jahr eine Mietzinsreduktion oder ein Mietzinserlass gewährt, reduziert sich diese Pauschale. Es kann sich daher für Personen mit sonstigen substanziellen Einnahmen lohnen, planbare Unterhaltsarbeiten in diesem Jahr durchzuführen und steuerlich geltend zu machen. Im kommenden Jahr – wenn wieder die «ursprüngli­chen» Mietzinseinnahmen erzielt werden – stehen so keine (planbaren) Unterhaltsarbeiten mehr an und es kann wieder die «volle» Pauschale geltend gemacht werden.