In den nächsten Jahrzehnten kommen 30'000 Einfamilienhäuser auf den Markt
Medienmitteilung vom 20. April 2021
- Über-60-Jährige besitzen mehr als die Hälfte aller Zürcher Immobilien. Der Generationentransfer schafft in den nächsten Jahrzehnten ein zusätzliches Angebot von rund 30'000 Einfamilienhäusern und 100'000 Wohnungen
- Bei Einfamilienhäusern bringt das zusätzliche Angebot eine leichte Entspannung in den Immobilienmarkt
- Bei Eigentumswohnungen könnte der Markt vom Verkäufer- in einen Käufermarkt kippen, sollten die Zinsen einst wieder steigen
- In der Coronakrise gewinnt die Wohnlage an Bedeutung. Eine neue Auswertung zeigt, wo die Sonne in der Schweiz am längsten scheint
- Im Kanton Zürich erwartet das Immobilien-Research der Zürcher Kantonalbank 2021 ein Preiswachstum von 4%, schweizweit von 3%
Die Preise für Wohneigentum sind 2020 kräftig gestiegen: Im Kanton Zürich haben sie um 4% zugenommen - schweizweit gar um 5%. Ursina Kubli, Leiterin Immobilien-Research der Zürcher Kantonalbank, sieht dafür drei Gründe: "Erstens sind die tiefen Hypothekarzinsen ein wichtiger finanzieller Ansporn, ein Eigenheim zu erwerben. Zweitens ist das Angebot knapp, da sich die Bauindustrie nach wie vor auf Mietwohnungen konzentriert, während viele ältere Verkaufswillige mit der Veräusserung zögern. Drittens hat die persönliche Wohnsituation in der Pandemie zunehmend an Bedeutung gewonnen".
Im Kanton Zürich waren 2020 auf Homegate rund 13% weniger Eigenheime ausgeschrieben als im Jahr zuvor. Damit wurde die grosse Nachfrage nach Wohneigentum bei weitem nicht gestillt. Trotz prekärer Konjunkturlage und entsprechend ungewisser Arbeitsmarktaussichten gibt es weiterhin viele Kaufwillige. Eine mögliche Erklärung liegt darin, dass die Pandemie die einzelnen Branchen sehr unterschiedlich tangiert und die für den Eigenheimsektor relevanten Lohnsegmente bisher wenig betroffen waren. Damit bleiben die Hauptgründe für steigende Immobilienpreise auch über die Corona-Krise hinweg bestehen.
Wohneigentumsangebot steigt mit Generationenwechsel
Das knappe Angebot lässt manchen Eigenheimwunsch unerfüllt. Insbesondere bei Einfamilienhäusern ist der Neubau in den vergangenen Jahren praktisch zum Erliegen gekommen. Der einzige Lichtblick liegt in der Hoffnung, einst ein Haus einer älteren Person übernehmen zu können. Aktuell besitzen die Über-60-Jährigen im Kanton Zürich rund 54'000 Einfamilienhäuser und 158'000 Wohnungen. Dies sind über die Hälfte aller Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern sind es sogar mehr als 80%. Was die Über-60-Jährigen nicht innerhalb der Familie weitergegeben, landet früher oder später im Verkauf. Die Anzahl der künftigen Liegenschaftsverkäufe wird das Angebot und damit die Immobiliensituation in Zukunft massgeblich prägen.
Handänderungen von Liegenschaften mit einer Finanzierung bei der Zürcher Kantonalbank zeigen, dass fast jedes zweite Einfamilienhaus innerhalb der Familie bleibt und von dieser in der Regel selbst bewohnt wird. Für viele Familien ist es eine Herzensangelegenheit, Häuser in der Familie zu halten und die nächste oder sogar übernächste Generation darin aufwachsen zu sehen. Die gute Nachricht für diejenigen, welche von einem Haus träumen und nicht das Glück haben, ein Haus innerhalb der eigenen Familie erwerben zu können: In den nächsten 25 Jahren dürften die Über-60-Jährigen rund 30'000 Einfamilienhäuser auf dem freien Markt veräussern.
Bald mehr Stockwerkeigentum verfügbar
Beim Stockwerkeigentum sind die Aussichten für die Suchenden noch besser. Das Interesse von Familien an dieser Art Immobilie scheint insgesamt etwas weniger ausgeprägt als bei einem Einfamilienhaus. Bleibt eine ältere Eigentumswohnung innerhalb der Familie, wird sie relativ häufig vermietet (42%). 62% aller Erbschaften werden jedoch am freien Markt verkauft. In den nächsten 25 Jahren dürften folglich rund 100'000 Wohnungen allein von den Über-60-Jährigen auf den Markt kommen. Dies wäre ein jährliches Zusatzangebot von 4'000 Eigentumswohnungen. Da die Bevölkerung im Kanton Zürich weiterwachsen wird und Eigenheime besonders gefragt sind, sollte der Markt diese Menge aus heutiger Sicht vertragen. Würden die Zinsen jedoch unerwartet steigen, könnte der Markt für Stockwerkeigentum vom Verkäufer- in einen Käufermarkt kehren.
Umnutzung von Büros zu Wohnflächen gestaltet sich schwierig
Alles andere als knapp ist das Angebot auf dem stark von der Konjunktur abhängigen Büromarkt. Dieser ist unmittelbar vom wirtschaftlichen Stillstand betroffen und sorgt für steigende Leerstände.
Umnutzungen von Büro- zu Wohnimmobilien könnten gleich zwei Probleme lösen. Investoren haben reges Interesse an der Umnutzung leerer Büroflächen, scheitern jedoch oft an behördlichen Hürden. So wurden im Kanton Zürich seit 2015 lediglich 53% der Umnutzungsgesuche bewilligt - im Gegensatz zu 90% im Wohnungsneubau. Damit bleiben Umnutzungen eine attraktive aber zugleich harzige Nischenstrategie.
Erstmals schweizweit alle Sonnenuntergangszeiten berechnet
In der Krise hat sich der Bewegungsradius verkleinert. Die eigene Wohnung wurde zum Mittelpunkt der Welt. Damit hat auch die Mikrolage von Immobilien an Relevanz gewonnen. Das Sonnenlicht zählt dabei zu den wichtigsten Faktoren. Dem Immobilien-Research der Zürcher Kantonalbank ist es erstmals gelungen, mit einem Hochleistungsrechner an 100 Millionen geographischen Punkten innerhalb der Schweiz den Sonnenuntergang am längsten und am kürzesten Tag des Jahres auszuwerten. Dabei wurde explizit auch das Gelände berücksichtigt, das gerade in der Schweizer Gebirgslandschaft eine grosse Bedeutung hat. Das Resultat ist bemerkenswert: Die Stadt Zürich kann sich zwar in verschiedenen Studien mit der höchsten Lebensqualität rühmen, im Vergleich mit anderen Schweizer Städten schneidet sie aber in den Wintermonaten bezüglich Sonnenlicht relativ schlecht ab. Selbst die Goldküste wird vom Zürcher Weinland übertroffen.
Eine neue interaktive Kartenapplikation zeigt eine detaillierte Übersicht der schönsten Sonnenhänge der Schweiz.