Investir dans les hypothèques - avec un accent sur la durabilité

L'intégration des aspects de durabilité dans les décisions d'investissement fait partie intégrante de la gestion des fonds d'actions et d'obligations. Les concepts corres­pondants ne se concentrent pas uniquement sur le climat, mais intègrent également les critères ESG au sens large, s'engagent dans l'investissement stewardship et excluent les pratiques commerciales controversées. Les données et les modèles nécessaires à une approche holistique de la durabilité sont fournis par des prestataires spécialisés.

Cependant, pour les investissements hypothécaires, le cas est plus complexe : les con­cepts de durabilité existants, par exemple pour les titres à revenu fixe ou l'immobilier, ne peuvent pas être directement adoptés pour les investissements hypothécaires. Jusqu'à présent, la disponibilité des données a été le principal obstacle au dévelop­pement de concepts de durabilité systématiques allant au-delà des aspects purement écologiques.

Des évaluations ESG complètes enfin disponibles

En ce qui concerne l'écologie, une évaluation basée sur un modèle de ce que l'on appelle l'intensité de CO₂e d'un portefeuille hypothécaire est disponible depuis le PACTA Climate Test 2020. L'évaluation nécessite relativement peu de données ; l'adresse exacte suffit. Entre-temps, plusieurs fournisseurs ont développé et affiné des modèles comparables qui utilisent différentes sources de données.

La durabilité ne se limite pas à l'empreinte CO₂. Récemment, des évaluations ESG étendues ont été développées et peuvent être appliquées à un portefeuille de prêts hypothécaires. Ce développement a été suscité par les banques et leur besoin de réaliser leurs objectifs liés à l'ESG. Les notations ESG reposent sur des modèles hédoniques d'évaluation immobilière, qui estiment la valeur d'un bien immobilier sur la base d'attributs tels que l'emplacement, l'espace utilisable ou la qualité structurelle.

Ces vastes collections de données peuvent être utilisées pour évaluer un bien immo­bilier en fonction de ses caractéristiques ESG. Les indicateurs environnementaux comprennent par exemple des données sur la disponibilité des espaces verts, l'utilisation des ressources et l'infrastructure de mobilité. Les indicateurs sociaux mesurent, entre autres, la pollution sonore, la disponibilité d'espaces de loisirs et la structure socio-économique. Les indicateurs de gouvernance quantifient les thèmes liés à l'aménagement du territoire.

Les principaux fournisseurs de ces notations ESG en Suisse sont Wüest Partner et REMMS (Real Estate Rating and Monitoring on Sustainability). Bien que ces deux méthodes diffèrent dans leur approche, elles ne requièrent que des données généralement disponibles pour un prêteur hypothécaire. Le site constitue un outil important pour la prise en compte des aspects de durabilité dans les investissements hypothécaires.

Approche globale de la durabilité pour les investissements hypothécaires

Cela offre des opportunités : Depuis juillet 2024, le groupe de placement « Swisscanto AST Hypotheken Responsible Schweiz » de la Fondation de placement Swisscanto applique l'approche « responsable » de la gestion de fortune de la Zürcher Kantonalbank. Outre la durabilité environnementale, d'autres critères sont pris en compte. Les quatre piliers      « climat », « Intégration des critères ESG », « steward­ship » et « Critères d'exclusion » sont notamment pris en compte.

En termes de climat, l'objectif est que l'intensité en CO₂e des biens immobiliers financés soit inférieure à la valeur moyenne du parc immobilier suisse. Cela peut être contrôlé, par exemple, par la promotion de rénovations efficaces sur le plan énergétique, la politique de prix et de crédit des prêts hypothécaires ou l'exclusion de certaines sources d'énergie. Comme le montre l'illustration ci-dessous, l'intensité de CO₂e est heureusement bien inférieure à la moyenne du parc immobilier suisse.

L'Intégration des critères ESG tient compte des notations ESG susmentionnées. Des critères de filtrage sont utilisés pour se concentrer sur les financements ayant des notations ESG comparativement élevées sans exclure catégoriquement des trans­actions individuelles sur la base de leur notation ESG. Le tableau suivant présente les notations ESG du portefeuille hypothécaire du groupe de placement Swisscanto AST Hypotheken Responsible Schweiz.

Dans le cadre de l'activité d'engagement, les emprunteurs pour lesquels une aug­mentation de l'hypothèque est justifiable et une rénovation économe en énergie pourrait avoir du sens se voient proposer de financer des rénovations éco-énergé­tiques. Cela se fait de manière sélective et dans le respect des lignes directrices en matière de crédit. Les activités commerciales controversées telles que le secteur minier sont évitées lors de l'octroi de prêts hypothécaires à des personnes morales. Les indicateurs de durabilité mesurés du portefeuille font l'objet d'un rapport transparent.

Une approche globale de la durabilité est privilégiée

Cette approche globale de la durabilité présente un avantage majeur : elle n'est pas explicitement et uniquement basée sur des certificats énergétiques communs. Leur part de marché est faible - la proportion de bâtiments certifiés Minergie ou CECB A/B/C ne représente actuellement qu'un pourcentage à un chiffre de l'ensemble du parc immobilier suisse - et est déjà desservie par de nombreux prêteurs hypothécaires offrant des conditions de taux d'intérêt favorables. Notre approche est plutôt basée sur le marché hypothécaire plus large où les principaux fournisseurs n'appliqueront pas de différenciation de prix sur la base de facteurs ESG dans un avenir prévisible. Dans ces conditions, il ne devrait pas y avoir de réduction du rendement.

L'inclusion explicite de la durabilité offre aux investisseurs des avantages supplémentaires : les risques susceptibles d'avoir un impact sur les performances à long terme sont pris en compte et mis en évidence.