Was derzeit den Markt für Hypothekar­anlagen antreibt

Normalisierung der Zinsen stützt Immobilienpreise

Nach dem starken Anstieg Anfang 2022 sind die Hypothekarzinsen seit der zweiten Jahreshälfte 2023 wieder rückläufig. Damit hat der Druck auf die Immobilienpreise nachgelassen. Der Sicherheitspuffer für unerwartete negative Entwicklungen ist somit wieder etwas grösser geworden. Bei höheren Belehnungen bleiben wir aber sehr selektiv, insbesondere im Renditebereich.

Diversifizierung der Laufzeiten

Die Laufzeiten der abgeschlossenen Hypotheken sind wieder besser verteilt. Während 2023 vor allem kurze Laufzeiten gefragt waren, werden neu in etwas grösserem Ausmass wieder längere Laufzeiten abgeschlossen. Das erleichtert die Anlagetätigkeit.

Abgehobene Swap-Sätze finden wieder Boden

Vergangenen Sommer waren die CHF-Swap-Renditen etwa 20 Basispunkte (Bps) höher als im langjährigen Durchschnitt (im Vergleich zu Eidgenossen, Pfandbriefen und Corporate Bonds). Hypothekensätze werden auf Basis der Swap-Sätze angeboten und waren somit im Vergleich zu Bonds sehr attraktiv. Dies hat sich nun wie erwartet normalisiert (einzig Eidgenossen sind immer noch eher teuer). Hypothekenanlagen haben den Bondmarkt in dieser Zeit outperformed (durationsangeglichen um etwa 1% bei fünf Jahren Duration). Zukünftig fällt dieser Vorteil weg. Was bleibt, sind die höheren laufenden Credit Spreads des Hypothekarmarktes.

Enge Credit-Spreads am Bondmarkt

Am Schweizer Bondmarkt sind nahezu alle Credit Spreads extrem eng. Eine Ausnahme bilden Obligationen von Spitälern. Der Gesamtmarkt (gemessen am Swiss Bond Index) rentiert nur 10 bis 15 Bps über der Swapkurve. Auch bei Fremdwährungsbonds sind die Credit Spreads sehr eng. Am Hypothekarmarkt hingegen laufen die Spreads auseinander. Bei geschickter Auswahl und Mischung der Hypothekaranlagen ist deshalb eine Prämie von 30 bis 50 Bps nach Kosten gegenüber dem Swiss Bond Index realisierbar. Dies auch ohne zusätzliche Ausweitung der Credit Spreads. Hypotheken werden Bonds längerfristig überflügeln – bei geringerer Volatilität, weil die Duration im Durchschnitt etwas kürzer ist.

Wettbewerbssituation

Die Integration der Credit Suisse in die UBS dürfte zu einer weiteren Verkleinerung des gemeinsamen Marktanteils führen. Erstmals werden auch die Inlandbanken an die Grenzen ihrer Aufnahmefähigkeit stossen. Das notwendige zusätzliche Kapital können die Inlandbanken mehrheitlich nur aus einbehaltenen Gewinnen generieren. Dies dürfte sich in Zukunft unterstützend auf die Margen im Hypothekargeschäft auswirken. Zusätzlich haben die meisten Versicherer in der vergangenen Tiefzinsphase ihre Hypothekarquote Quote ausgebaut und sind nun «voll» in dieser Anlageklasse investiert. Auch dies wird den Margenwettbewerb tendenziell reduzieren.
Wir sehen nun erste Anzeichen, dass das beschriebene Szenario Realität wird. Wir konnten unsere Margen im Neugeschäft in den vergangenen Monaten bereits leicht erhöhen.

Marktsituation bei Hypothekarvermittlern

Es hat eine gewisse Marktkonsolidierung stattgefunden (einige Vermittler haben sich vom Markt zurückgezogen (beispielsweise Valuu) oder ihr Geschäftsmodell restrukturiert (etwa Money Park)). Für Investoren bedeutet dies, dass die Diversifizierung der Zugänge an den Hypothekarmarkt an Wichtigkeit gewinnt. Wir tätigten im vergangenen halben Jahr überdurchschnittlich viele Abschlüsse auf der Plattform von UBS Key4 SORE (selbstgenutztes Wohneigentum) im Vergleich zu den Vorjahren. Auch dies ist ein Nebeneffekt der aktuellen Credit-Suisse-Integration.

CO₂-Fussabdruck wird zum Standard

Wir haben für das Hypothekenportfolio unserer Swisscanto Anlagegruppe im 2023 zum ersten Mal den CO₂-Fussabdruck ausgewiesen. Er liegt erfreulicherweise deutlich unter dem Durchschnitt des Schweizer Gebäudeparks. Erste Banken (etwa UBS, Raiffeisen, Zürcher Kantonalbank) weisen inzwischen in ihren Nachhaltigkeitsberichten ebenfalls den CO₂-Fussabdruck ihrer CH-Hypotheken aus. Weitere werden folgen. Damit wird die Offenlegung der Emissionen auch bei Hypotheken zum Marktstandard. Dies geschieht später als bei anderen Anlageklassen, da bisher Daten und Modellen fehlten. Es ist jedoch zu beachten, dass nach wie vor zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden existieren. Die erste basiert auf bekannten (beim Kreditgeber dokumentierten) Renovationen. Die zweite fusst auf den zu erwartenden Renovationen aufgrund der durchschnittlichen Lebensdauer von Bauteilen (beispielsweise die Annahme, dass Fenster alle 35 Jahre ersetzt werden). Das Baujahr verwenden beide Methoden. Die zweite Methode führt zu etwa einem halb so grossen CO₂-Fussabdruck.

ESG im Anmarsch

Auf dem Markt gibt es inzwischen breitere ESG-Konzepte, die für Hypothekarkreditgeber anwendbar sind. Dazu gehören z.B. das von Wüest&Partner oder das von Real Estate Meta Rating an Monitoring on Sustainability (REMMS). Diese sind erst im Anschluss an die entsprechenden Modelle für Immobilieninvestoren entwickelt worden (und müssen mit weniger Objektinformationen auskommen, da der Kreditgeber im Vergleich zum Eigentümer weniger Objektinformationen hat). Damit ist die breite Berücksichtigung von ESG im Investmentprozess wie bei anderen Anlageklassen technisch möglich geworden.

Wir arbeiten an diesem Thema für unsere Investoren - mehr dazu in einem der nächsten Blogs.