Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial : augmentation des dividendes et du rendement des placements

• Nouvelle augmentation du résultat global à 16,8 millions de francs (année précédente : 13,6 millions de francs) et du rendement des placements à 3,9% (année précédente : 3,2%)
• Augmentation durable des dividendes de 3.50 francs à 3.70 francs
• Plus grande diversification du portefeuille par l'acquisition de trois immeubles présentant une situation centrale
• Nouvelle location réussie à Etoy et reconversion achevée à Baden

Augmentation de plus de 5% des dividendes à 3.70 francs

Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial (ISIN : CH0111959190) a réalisé une solide performance durant l’exercice 2019. Le fonds est parvenu à augmenter le résultat global 2019 par rapport à celui de l’année précédente (respectivement 16,8 millions de francs et 13,6 millions de francs), permettant ainsi d’augmenter le rendement des placements, qui passent de 3,2% à 3,9%. Le résultat se compose d’un résultat net de 18,5 millions de francs (année précédente : 17,9 millions de francs) et de 1,7 millions de francs de gains en capital non réalisés (année précédente : 4,2 millions de francs). En fin d’exercice, la valeur nette d’inventaire (VNI) de chaque part était de 103,19 francs (année précédente : 102,78 francs). Le rendement des fonds propres a progressé de 3,1% à 3,8% pendant l’année 2018. Ce résultat positif a permis d’augmenter les dividendes, qui passent de 3.50 francs à 3.70 francs. Le coefficient de distribution des dividendes, qui se situe à 86,1% (année précédente : 84,3%), peut être financé de façon stable par les revenus courants. Le versement aux investisseurs a lieu le 17 avril 2002.

Développement qualitatif du portefeuille à des fins de diversification

Le portefeuille du fonds comptait 23 immeubles au 31.12.2019 (date de clôture) (année précédente : 20), avec une valeur de marché de 601,7 millions de francs (année précédente : 545,8 millions de francs). Le fonds a généré plus de 90% des revenus grâce aux baux commerciaux. Les types d’utilisation " bureau " et " industrie " dominent au sein du fonds et rapportent une part de revenu de respectivement 38% et 17%, suivies par le stockage (15%) et la vente (13%). Durant le 1er trimestre 2019, le portefeuille a pu être complété par trois objets présentant une situation centrale et constituant une source de revenus importante. L’immeuble, entièrement loué, est situé à la Rue de Lausanne 31 à Vevey. Il héberge des activités de bureau et de vente, et présente une excellente microsituation au cœur de la commune. La valeur vénale s’élève à 7,8 millions de francs pour un rendement brut de 5,0%. L’immeuble hébergeant des bureaux sis à la Via Serafino Balestra 17 se situe au cœur des rues marchandes de la ville de Lugano. La valeur vénale s’élève à 22,1 millions de francs pour un rendement brut de 4,7%. L’immeuble sis à la Schaffhauserstrasse 110, au centre d’Opfikon, possède une large structure de locataires composée de cabinets médicaux, de surfaces de vente, de zones d’utilité publique et d’appartements (20%). La valeur vénale s’élève à 16,0 millions de francs pour un rendement brut de 4,7%.

Mesures d’optimisation du portefeuille

La rénovation et reconversion partielle de l’immeuble sis à la Mellingerstrasse 18 à Baden a été achevée avec succès. L’immeuble se compose désormais aux deux tiers d’unités résidentielles à côté de ses locaux commerciaux. Il est habitable depuis la fin du 3e trimestre 2019. Le taux d’occupation se situe actuellement à plus de 50%. Des négociations sont en cours à la date d’établissement du présent rapport, en vue de la location des surfaces commerciales. Le bail d’un locataire majeur de l’immeuble hébergeant des commerces de détail sis à la Route de la Chenalette 177 à Etoy s’est terminé à la fin du mois d’août 2018. Des mesures d’aménagement ont été prises en conséquence, afin d’augmenter nettement la visibilité de l’objet et la surface de location a été sectionnée. La mise sur le marché a porté ses fruits et les objets ont pu être loués à deux locataires, qui ont conclu des contrats de longue durée de respectivement 15 et 8 ans. Les surfaces qui seront vacantes dans l’immeuble sis à la Dorfstrasse 1-3 à Altenrhein après le départ de Stadler Rheintal AG en 2021 ont été mises sur le marché, comme prévu, au deuxième trimestre 2019. Par ailleurs, la vente d’un bâtiment pour un montant d’environ 3,1 millions de francs a permis de réduire l’exposition de l’immeuble. La vente sera réalisée en mai 2021 et n’aura pas d’impact sur les mises sur le marché ultérieures.

Perspectives

L’exercice en cours sera marqué entre autres par les mesures prises afin de lutter contre la pandémie de coronavirus. Au mois d’avril, environ 13% des revenus locatifs annuels totaux du fonds sont concernés directement par les mesures du Conseil fédéral. Cependant, le risque de défaillance estimé actuellement pour la plupart des personnes concernées est faible. Il est en outre prévu de limiter la durée et l’étendue du risque de défaut de paiement chez les autres locataires au moyen d’une gestion d’actifs proactive. Pour le reste, le fonds maintient en 2020 sa stratégie actuelle, qui a fait ses preuves par le passé. Afin d’optimiser encore la diversification des revenus et des actifs, nous examinons continuellement quels sont nos possibilités autour de l’axe économique des investissements ciblés dans les objets existants au sein du segment Core/Coreplus. Nous continuerons, durant l’exercice 2020, de diriger notre attention sur la réduction du taux de vacance et l’optimisation durable de l’efficacité des coûts. Nos deux priorités en matière de gestion des locations sont toujours la réutilisation des surfaces à Altenrhein et la location complète de l’immeuble à Baden.