Stabiler Ausblick für den Referenzzinssatz
Laut Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) verharrt der hypothekarische Referenzzinssatz im September auf 1,75 Prozent. Der zugrundeliegende Durchschnittzinssatz ist dabei leicht zurückgegangen. Die Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und die gesunkenen Zinsen für Festhypotheken haben bei Mieterinnen und Mietern die Hoffnung auf eine baldige Senkung des Referenzzinssatzes befeuert. Die Berechnungsgrundlage legt jedoch nahe, dass wir an einer solchen vorbeischrammen.
Text: Benedikt Lennartz, Analytics Immobilien, und Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch
In den vergangenen Jahren wurde es leerer im Portemonnaie vieler Miethaushalte. Zunächst stiegen die Preise des täglichen Bedarfs markant an. Um der Inflation zu begegnen, erhöhte die SNB wiederholt den Leitzins. In der Folge stieg auch der hypothekarische Referenzzinssatz, der den durchschnittlichen Zinssatz aller inländischen Hypotheken abbildet, in zwei Schritten – zuletzt im Dezember 2023 mit einem Anstieg auf 1,75 Prozent. Wer zur Miete lebt, musste sich auf höhere Kosten einstellen. Denn die Referenzzinssatzerhöhungen erlaubten es vielen Vermietern, eine Mieterhöhung durchsetzen. Häufig kamen noch ein Teil der Teuerung sowie eine Kostenpauschale hinzu.
SNB hat Leitzins zweimal gesenkt
Die Angst vor weiteren Mieterhöhungen ist inzwischen einer vagen Hoffnung auf Mietsenkungen gewichen. Denn die SNB hat den Leitzins seit März bereits zweimal gesenkt. Im September ist eine weitere Senkung auf 1,00 Prozent zu erwarten. Zudem sind die Zinsen für neuabgeschlossene Festhypotheken zuletzt markant gesunken. Wurden 10-jährige Festhypotheken zu Beginn des vergangenen Jahres noch zu 3 Prozent angeboten, lagen die Angebote zuletzt bei teils unter 2 Prozent. Sollte ein solcher Zinsrückgang nicht genügen, um den Referenzzinssatz und somit die Bestandesmieten nach unten zu bewegen?
Ein Blick auf die Struktur des herangezogenen Hypothekenbestandes bietet Aufschluss. Zu einem Teil besteht dieser aus SARON-Hypotheken. Deren Zinsen sind vom Geldmarkt abhängig und ändern sich, sobald die Nationalbank den Leitzins verändert. Somit sinkt das Zinsniveau mit jeder Leitzinssenkung in diesem Teil des Hypothekarbestandes.
Den Grossteil des Bestandes machen jedoch Festhypotheken aus. Ihr Zinssatz wurde zum Zeitpunkt Abschlusses für die gesamte Laufzeit festgelegt. Er ändert sich im Normalfall nur, wenn die Hypothek ausläuft und refinanziert wird, was nur bei einem Bruchteil geschieht. Gegenwärtig laufen somit beispielsweise 5-Jahres-Hypotheken von 2019 und 10-Jahres-Hypotheken von 2014 aus. Gerade die kurzlaufenden Festhypotheken könnten einen Rückgang des Referenzzinssatzes verhindern. Zwar sind auch die Zinsen für diese Hypotheken in den letzten Monaten klar zurückgegangen. Entscheidend für den durchschnittlichen Hypothekarzins ist jedoch, wie hoch sie im Vergleich zu den Zinsen auslaufender Hypotheken sind.
Dieser Effekt lässt sich an einem Beispiel veranschaulichen: Für 5-jährige Festhypotheken zahlte man im Jahr 2019 durchschnittlich nur leicht mehr als 1 Prozent Zins. Wer nun mit einer neuen 5-Jahres-Hypothek refinanziert, wird fast den doppelten Zins zahlen müssen. In der Folge steigt für einen Teil des Hypothekarbestandes das Zinsniveau trotz Leitzinssenkungen weiter an.
Durchschnittszinssatz für Festhypotheken
Im Gesamtbild ergibt sich in den nächsten Jahren ein stabiler Ausblick für den Referenzzinssatz. Teurere kurzlaufende Festhypotheken sorgen dafür, dass der durchschnittliche Hypothekarzins wohl nicht genügend sinken wird, um eine Referenzzinssenkung auszulösen. Eine gute Nachricht für Mieter gibt es trotzdem: Die SNB hat mit den Zinssenkungen dafür gesorgt, dass Referenzzinserhöhungen auf absehbare Zeit kein Thema mehr sein werden.
