Höhere Liegenschaftswerte, höhere Steuern?
Ab dem Steuerjahr 2026 werden Liegenschaften im Kanton Zürich neu bewertet. Dies hat Auswirkungen auf die Steuererklärung. Cyrill Gamma, Steuerberater bei der Zürcher Kantonalbank, ordnet ein.
Aufgezeichnet: Patrick Steinemann / Illustration: Maria Salvatore | aus dem Magazin «Meine Vorsorge» 3/2024
Kommunikation des Zürcher Regierungsrates vom 17.09.2024
Der Zürcher Regierungsrat hat an seiner Medienorientierung vom 17. September 2024 folgende aktuelle Entscheide kommuniziert:
- Die Weisung zur Bewertung der Liegenschaften und zum Eigenmietwert tritt erst auf den 1. Januar 2026 in Kraft und wird ab der Steuerperiode 2026 massgebend sein.
- Die Schaffung einer Gesetzesgrundlage für die Wiedereinführung einer Härtefallklausel wird auf den gleichen Zeitpunkt angestrebt.
Die Kommunikation des Zürcher Regierungsrates ist hier zu finden.
Liegenschaftsbesitzende konnten in den letzten Jahren von steigenden Immobilienpreisen und niedrigen Hypothekenzinsen profitieren. Allerdings müssen sie, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen, neben dem Vermögenssteuerwert auch einen Eigenmietwert in ihrer jährlichen Steuererklärung angeben. Um die Mindestanforderungen des Bundesgerichts zu erfüllen, dürfen die Vermögenssteuerwerte von Immobilien nicht weniger als 70 Prozent des Marktwertes und die Eigenmietwerte nicht weniger als 60 Prozent einer vergleichbaren Marktmiete betragen.
Die aktuelle Weisung des Zürcher Regierungsrates zur Berechnung der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte stammt aus dem Jahr 2009 und ist veraltet. Aufgrund von Gerichtsentscheiden wurde die Finanzdirektion beauftragt, diese zu überarbeiten. Die Einführung ist auf das Steuerjahr 2025 (*) geplant.
Bis zum Zeitpunkt der endgültigen Neubewertung der Immobilien ist grundsätzlich nichts zu tun.
Cyrill Gamma, Steuerberater
Der Entwurf der neuen Weisung hat gezeigt, dass das Rad nicht neu erfunden wird und die Bewertungsmethode grundsätzlich unverändert bleibt. Anpassungen gibt es aber beispielsweise bei der Einteilung der Lageklassen und den der Bewertung zugrunde liegenden Parametern (z. B. Grundstückspreise, Kapitalisierungssatz bei Mehrfamilienhäusern usw.). Aufgrund dieser Anpassungen dürften die Steuerwerte laut Gutachten im Durchschnitt um etwa 50 Prozent steigen. Neu ist, dass der Eigenmietwert nicht mehr mit einem einheitlichen Ableitungssatz auf Basis des Vermögenssteuerwerts ermittelt wird, sondern jede Gemeinde über einen individuellen Prozentsatz verfügt.
Der durchschnittliche Eigenmietwert dürfte daher um rund 10 Prozent bei Eigentumswohnungen bzw. 11 Prozent bei Einfamilienhäusern steigen. Im Einzelfall können die Abweichungen beim Vermögenssteuer- bzw. Eigenmietwert jedoch stark variieren. Hier ist insbesondere die Lage der Immobilie und/oder der Kaufzeitpunkt ein wesentlicher Faktor. Aus Sicht der Immobilieneigentümer erhöht sich immerhin auch der entsprechende Pauschalabzug für die Unterhaltskosten der Immobilie im gleichen Verhältnis.
Bis zum Zeitpunkt der endgültigen Neubewertung der Immobilien ist grundsätzlich nichts zu tun. Erst wenn die neue Bewertung erstmals in die Steuererklärung einfliesst, sollte überprüft werden, ob sich der Eigenmietwert innerhalb der im Kanton Zürich definierten Bandbreite von 60 bis 70 Prozent einer Marktmiete bewegt.
(*) Anmerkung: Vgl. Kommunikation des Zürcher Regierungsrates vom 17.09.2024 am Anfang dieses Beitrags.
