Eigenheim weitergeben

Eine klare Ausgangslage schaffen

Viele Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer stellen sich vor, dass dereinst eines ihrer Kinder ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung übernehmen wird. Wesentlich für das Gelingen einer Liegenschaftsübertragung zu Lebzeiten ist es, eine klare Ausgangslage zu schaffen. Wie soll sich die Wohnsituation der jetzigen Eigenheimbesitzer künftig gestalten? Ist die frühzeitige Eigentumsübertragung mit einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht verbunden? Hat es im Haus genügend Platz für ein gemeinsames Wohnen, zum Beispiel in einer Einliegerwohnung? Welche finanziellen Möglichkeiten haben die Eltern dann im Hinblick auf ihre künftige Vorsorge? Und reichen die Mittel des Nachkommen, der das Haus übernehmen wird? Dieser finanzielle Spielraum ist mitentscheidend, in welcher Form die Liegenschaft übertragen werden soll. Möglicherweise kann sie zu einem regulären Preis an das übernehmende Kind verkauft werden oder mit einem Darlehen der Eltern. Oft erfolgt die Übertragung des Eigenheims auch teilweise oder ganz unentgeltlich im Sinne eines Erbvorbezugs oder einer Schenkung.

Gleichbehandlung der Kinder

Wird das Haus oder die Wohnung einem Kind übergeben, sei es als Verkauf, Erbvorbezug oder Schenkung, müssen die neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch eingetragen werden. Zu diskutieren gibt am häufigsten der Verkaufspreis. Um klare Verhältnisse für den späteren Erbfall zu schaffen, empfiehlt es sich, den Kaufpreis des Objektes fachkundig schätzen zu lassen. Wird das Haus oder die Wohnung zum ermittelten oder nur leicht tieferen Preis dem betroffenen Kind überschrieben, ergeben sich später am wenigsten Probleme.

Eltern können zu Lebzeiten mit ihrem Vermögen grundsätzlich machen, was sie wollen. So können sie ohne Weiteres eines der Kinder bevorzugen. Die Kinder, die nichts erhalten, können sich zu Lebzeiten der Eltern nicht dagegen wehren. Sind noch Geschwister da, ist es jedoch meistens das Ziel, diese gleich zu behandeln. Durch Schenkung eines Barbetrages an die Geschwister mit gleichzeitiger Übertragung des Eigenheims, wäre dieses Ziel womöglich erreicht. Aus finanziellen Gründen ist das aber nicht immer möglich. In diesem Fall können die Geschwister nach dem Tod der Eltern eine Gleichbehandlung verlangen und auf einen Ausgleich bestehen. Wurde durch die Eltern schriftlich festgelegt, dass die Zuwendung nicht ausgleichungspflichtig ist, kann nur der Pflichtteil eingeklagt werden. Um solche Beanstandungen zu verhindern, ist es in den meisten Fällen ratsam, die geplante Übergabe samt den Modalitäten innerhalb der Familie zu besprechen und insbesondere den späteren Ausgleichungswert und den Zeitpunkt der Ausgleichung zu bestimmen. Der Liegenschaftswert wird idealerweise mittels einer fachkundigen Verkehrswertschätzung ermittelt. Sofern eine Einigung innerhalb der Familie erreicht wird, sollte diese erbvertraglich festgehalten werden. Darin wird beispielsweise auch ein lebenslanges Wohn- oder Nutzniessungsrecht der Eltern mit anfänglichem und allenfalls auch künftigem Wert dieses Rechtes vereinbart.

Lebenslanges Wohnrecht

Oftmals lassen sich die Eltern ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht an ihrem Haus einräumen, damit sie weiterhin darin wohnen bleiben können. Dieses hat starken Einfluss auf den Kaufpreis des Hauses. Denn ein neutraler Käufer würde nicht den vollen Preis bezahlen für ein Haus, in welchem die Eltern noch wohnen bleiben. Um wie viel der Wert des Hauses wegen der Belastung mit einem Nutzniessungs- oder Wohnrecht sinkt respektive wie viel Wert das Nutzniessungs- oder Wohnrecht hat, hängt vom Alter der berechtigten Personen und vom Mietzins ab, den man für das Wohnobjekt verlangen könnte. Gerne unterstützen wir Sie bei der Ermittlung des Wertes.

Sicherstellen, dass das Haus im Familienbesitz bleibt

Mit dem Rückkaufsrecht, dem Gewinnbeteiligungsrecht und dem Vorkaufsrecht können Eltern dafür sorgen, dass ihr Haus in Familienbesitz bleibt. So schützen sie sich und die anderen Erben davor, dass der Erbe nach dem Vorbezug oder der Schenkung das Haus zum Marktpreis verkauft und somit mehr profitiert als geplant.

Einfluss der Hausübertragung auf spätere Heimkosten

Manchmal überlegen sich Eltern im Hinblick auf einen späteren Heimeintritt, den Kindern das Haus zu übertragen oder grössere Geldsummen zu schenken. Sie fürchten, ihr Vermögen andernfalls für die Heimfinanzierung aufbrauchen zu müssen. Denn: Pflegekosten von monatlich CHF 7'000 bis 9'000 sind keine Seltenheit. Oft reichen die Einkünfte aus AHV- und Pensionskassen-Renten sowie die Beiträge der Krankenkasse nicht, um die monatlichen Pflegekosten zu decken. Die Überlegung, dass der Fehlbetrag durch die Ergänzungsleistung übernommen werden könnte, geht oft nicht auf. Denn die zuständigen Behörden behandeln Erbvorbezüge, Schenkungen oder Liegenschaftenverkäufe unter dem Marktwert als freiwilligen Vermögensverzicht und rechnen diese Werte samt Zins dem Vermögen der Eltern an. Zum Vermögen zählen also auch das verschenkte Vermögen sowie darauf berechnete hypothetische Zinsen, abzüglich CHF 10'000 pro Jahr seit dem Verzichtszeitpunkt. Befürchtungen, wonach die Nachkommen für die Pflegekosten der zu pflegenden Person aufkommen müssen, sind nicht unbegründet. Allerdings geschieht dies nur, wenn die Kinder in komfortablen Vermögensverhältnissen leben.

Reichen alle Renteneinkünfte nicht aus, ist das Vermögen aufgebraucht und fallen die Ergänzungsleistungen zu tief aus oder werden gar nicht erstattet, prüft das Sozialamt, ob sich die Nachkommen der pflegebedürftigen Person an den Kosten beteiligen können.

Planen Sie die Weitergabe frühzeitig

Wenn Sie Ihr Wohneigentum zu Lebzeiten abtreten wollen, reden Sie mit einem Fachmann und mit Ihren Nachkommen. Ihre Entscheidung hat finanzielle, erbrechtliche und vielfach auch steuerliche Konsequenzen. Eine Weitergabe zu Lebzeiten ist je nach Situation nicht immer die sinnvollste Lösung. Zudem ist zu beachten, dass bereits einfache Erbteilungen zu Differenzen unter den Erben führen können. Diese Gefahr ist deutlich höher, wenn Immobilien zum Nachlass gehören, insbesondere solche mit emotionalem Wert wie das Elternhaus. Mit einer umsichtigen Nachfolgeregelung kann die Erblasserin oder der Erblasser viel zu einer einvernehmlichen Erbteilung und zur Erhaltung des Familienfriedens beitragen. Die Stolpersteine im Erbrecht sind jedoch zahlreich und schon eine unklare, auslegungsbedürftige Formulierung im Testament kann die guten Absichten ins Gegenteil wenden. Der Beizug einer Fachperson lohnt sich daher bestimmt. Denn je besser Sie die Weitergabe Ihres Eigenheims planen, desto entspannter können Sie Ihren Lebensabend geniessen.